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¿Qué es mejor: puntos o ningún punto en su hipoteca?

¿Qué es mejor: puntos o ningún punto en su hipoteca?
13 enero, 2021

8 de febrero de 2012 por MMD 9 Comentarios Algunos de los enlaces incluidos en este artículo son de nuestros anunciantes. Lea nuestra Divulgación para obtener más información.

Como si comprender todos los aspectos básicos de una hipoteca, como las tasas de interés, la amortización, el depósito en garantía y el PMI, no fuera lo suficientemente complejo, surge un producto más que realmente complica todo el proceso aún más: los puntos.

Como todos los elementos mencionados anteriormente, saber si comprar puntos o no puede tener implicaciones significativas a largo plazo sobre cuánto dinero realmente puede ahorrar o perder durante la vigencia de la hipoteca. Esta publicación explicará cómo funciona todo eso e incluso te daré una hoja de trabajo de Microsoft Excel para que la pruebes tú mismo.

¿Qué son los puntos?

Un “punto” es simplemente otra forma de decir “una tarifa que voy a pagar al prestamista hipotecario ahora mismo para obtener una mejor tasa de interés”. Estos se conocen como “puntos de descuento” porque los compra para descontar (o reducir) la tasa de interés de su hipoteca.

La forma en que esto funciona es que un prestamista hipotecario generalmente le ofrecerá algunas opciones diferentes:

• Una oferta de hipoteca con una tasa de interés normal y sin puntos

• Otra (o múltiples) ofertas de hipotecas con diferentes tasas de interés a cambio de cantidades variables de puntos

En términos técnicos, un punto equivale al uno por ciento del préstamo total. Por ejemplo, si su hipoteca será de $ 200,000, un punto le costaría $ 2,000. La cantidad real que este punto reducirá su tasa de interés variará de un prestamista a otro. Por lo general, está entre 0,125 y 0,25 por ciento.

Como descubrí durante nuestro proceso de refinanciamiento, los puntos también pueden funcionar al revés. El prestamista puede acreditarle puntos si acepta tomar una tasa de interés más alta. Este dinero acreditado generalmente se aplica a sus costos de cierre.

¿Por qué molestarse con los puntos?

A todos nos gusta comprar cosas en oferta. Los puntos son un poco como comprar su hipoteca “en oferta”. En esencia, es posible que pueda gastar un poco de dinero ahora, lo que se traducirá en grandes ahorros en el futuro. Sin embargo, al igual que no todas las ventas son buenas, puede haber algunas situaciones en las que sea mejor que no se lleve ningún punto. La única forma verdadera de saberlo es calcularlo.

La forma más fácil de explicar esto es analizar algunos ejemplos para mostrarle cómo esto podría afectar su dinero en el futuro.

La oferta:

Comencemos por inventar un escenario ficticio. Suponga que necesita una hipoteca de $ 150 000. Se le ofrecen dos opciones:

• Una tasa fija a 30 años al 4,25% y sin puntos

• Una tasa fija a 30 años al 4,00% por 1,0 puntos

En ambas situaciones, los costos de cierre iniciales serán de $ 3,000. Para simplificar, supongamos que no incorporará los costos de cierre a la hipoteca y que los pagará de su bolsillo por separado.

Las Variables:

La compra o no de puntos afectará a tres variables importantes:

1. Cuánto dinero paga ahora mismo en costos de cierre

2. Qué tan diferentes serán sus pagos mensuales durante el transcurso de la hipoteca

3. Cuánto interés total pagará durante la vigencia de la hipoteca

Esto es lo que dice la tabla anterior sobre tomar la hipoteca con puntos sobre la sin puntos:

• Empieza a perder $ 1,500 al pagar más en los costos de cierre

• Sus pagos mensuales son $ 21.79 menos

• Ahorras $ 7,843.28 en intereses totales al final de los 30 años

Dónde se complica:

Entonces, ¿cómo se relaciona toda esta información entre sí?

• Para comparar una cantidad única de $ 1,500 a $ 21,79 por mes durante 30 años, debe poner ambos números en un plazo de 30 años. A esto a menudo se le llama encontrar el “valor futuro” del dinero. Ahora bien, si esa última oración lo puso a dormir, no se preocupe: Excel puede ayudarlo a resolver esto con bastante facilidad.

• Comprenda que la cantidad de dinero que ahorró cada mes en pagos mensuales es igual al interés total ahorrado durante la vigencia del préstamo. Eche un vistazo a las matemáticas: $ 21.79 x 12 meses x 30 años = $ 7,843.28.

Para encontrar el valor futuro de la diferencia en los costos de cierre frente a la diferencia en el pago mensual, primero debe elegir una tasa de retorno razonable. Para simplificar, escojamos la conocida cifra de tasa de rendimiento anual del 8% del mercado de valores. En otras palabras, vamos a tratar esto de dos maneras:

• Tomamos los $ 1,500 y los guardamos en una cuenta de inversión intacta durante los próximos 30 años.

• Guardamos los $ 21,79 cada mes en una cuenta de inversión durante los próximos 30 años.

Resultados del ejemplo de hipoteca:

Entonces, dado todo lo anterior, aquí están los resultados:

• El dinero extra de $ 1,500 que pagó al cierre habría aumentado a $ 16,403.59. Este número es negativo porque perdió este dinero.

• Los $ 21.79 que ahorró en pagos cada mes aumentaron a $ 32,470.30. Esto está muy por encima de la cantidad directa de $ 7,843.28 en intereses totales ahorrados con los que originalmente estábamos haciendo las comparaciones.

El resultado neto es $ 16,066.71 adicionales en su bolsillo. En este escenario, ¡gana la hipoteca con los puntos!

Resultados del ejemplo de refinanciamiento:

Ahora usaremos la misma lógica para averiguar cómo los puntos afectan el refinanciamiento de una hipoteca. Para divertirme, usaré los números REALES que me ofrecieron recientemente en mi refinanciamiento de 20 años (… como puede adivinar, necesito saber qué oferta aceptar, ¿no?).

Entonces, en este ejemplo real, sucede lo siguiente:

• El dinero extra de $ 1,446 que recibiré para los costos de cierre podría aumentar a $ 7,124.16.

• Los $ 19,17 adicionales que pagaré en cada pago me harán perder $ 11,288.86. Esto está muy por encima de los $ 4,599.72 en interés directo que pagaremos por tomar la tasa de interés más alta.

El resultado neto es que perderé $ 4,164.71 al tomar los puntos de descuento. En este escenario, ¡la oferta de refinanciamiento sin los puntos gana!

Muestra tu trabajo:

Si desea probar estos ejemplos usted mismo con sus propias variables, no dude en descargar la hoja de trabajo de Excel que creé para estos ejemplos.

¿Alguna vez ha considerado comprar puntos en una hipoteca? ¿Pasó por las matemáticas o simplemente siguió lo que le dijo su prestamista hipotecario? ¿Fue diferente de lo que aprendiste aquí? No dude en compartirlo.