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Hard Money 101: todo lo que necesita saber sobre cómo empezar con préstamos de hard Money | REtipster

Hard Money 101: todo lo que necesita saber sobre cómo empezar con préstamos de hard Money | REtipster
13 enero, 2021

Cuando escuchas las palabras “préstamo de dinero fuerte” (o “préstamo de dinero privado”), ¿qué es lo primero que pasa por tu mente?

¿Los prestamistas de aspecto sombrío que realizan sus negocios en callejones oscuros y cobran tasas de interés altísimas?

En años anteriores, algunas manzanas podridas empañaron la industria de préstamos de dinero fuerte cuando algunos prestamistas depredadores intentaban “préstamos con opción de compra”, otorgando préstamos muy arriesgados a prestatarios que usaban bienes raíces como garantía y tenían la intención de ejecutar la hipoteca de las propiedades . Afortunadamente, este tipo de prestamistas de dinero fuerte no existen en el mercado actual, aunque persiste cierto estigma residual para algunos inversores inmobiliarios que no han utilizado recientemente los servicios de un prestamista de dinero fuerte de buena reputación.

En este artículo, repasaremos los conceptos básicos de los préstamos de dinero duro, que incluyen:

  • De qué se tratan los préstamos de dinero fuerte.
  • Los tipos de propiedades y ofertas para los que son apropiados los préstamos de dinero fuerte.
  • Qué tipo de tasas de interés y ratios de préstamo a valor esperar.
  • Requisitos estándar del prestatario.
  • Dónde encontrar un prestamista experimentado con quien trabajar.

¿Qué es un préstamo de dinero duro?

Un préstamo de dinero fuerte es simplemente un préstamo a corto plazo garantizado por bienes raíces . Están financiados por inversores privados (o un fondo de inversores) a diferencia de los prestamistas convencionales como bancos o cooperativas de crédito. Los plazos suelen rondar los 12 meses, pero el plazo del préstamo puede extenderse a plazos más largos de 2 a 5 años. El préstamo requiere pagos mensuales de solo intereses o intereses y algo de capital con un pago global al final del plazo.

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La cantidad que los prestamistas de dinero fuerte pueden prestar al prestatario se basa principalmente en el valor de la propiedad en cuestión. La propiedad puede ser una que el prestatario ya posee y desea usar como garantía o puede ser la propiedad que el prestatario está adquiriendo.

Los prestamistas de dinero fuerte se preocupan principalmente por el valor de la propiedad más que por el crédito del prestatario (aunque el crédito sigue teniendo cierta importancia para el prestamista). Los prestatarios que no pueden obtener financiamiento convencional debido a una ejecución hipotecaria reciente o una venta corta aún pueden obtener un préstamo de dinero fuerte si tienen suficiente capital en la propiedad que se está utilizando como garantía. Cuando los bancos dicen “No”, los prestamistas de dinero fuerte todavía pueden decir “Sí”.

Tipos de propiedad para préstamos de dinero duro

Un prestatario puede obtener un préstamo de dinero fuerte en casi cualquier tipo de propiedad, incluyendo residencial unifamiliar, residencial multifamiliar, comercial, terrestre e industrial.

Algunos prestamistas de dinero fuerte pueden especializarse en un tipo específico de propiedad, como residencial, y no poder otorgar préstamos para terrenos, simplemente porque no tienen experiencia en esta área. La mayoría de los prestamistas de dinero fuerte tienen un nicho específico de préstamo con el que se sienten más cómodos. Pregúnteles por adelantado qué tipo de préstamos están dispuestos y pueden hacer.

Muchos prestamistas de dinero fuerte no prestan en propiedades residenciales ocupadas por el propietario debido a las reglas y regulaciones adicionales (¡gracias Dodd-Frank!) Pero hay quienes están dispuestos a lidiar con el papeleo con el prestatario. Todos los prestamistas de dinero fuerte otorgarán préstamos en la 1ª posición, mientras que pocos lo harán en la 2ª posición debido al mayor riesgo para el prestamista.

¿Para qué tipos de acuerdos se deben utilizar los préstamos de dinero duro?

Los préstamos de dinero duro no son apropiados para todas las transacciones. Al comprar una residencia principal con buen crédito, historial de ingresos y sin problemas como una venta corta o una ejecución hipotecaria, el financiamiento convencional a través de un banco es la mejor manera de hacerlo si el prestatario aún tiene tiempo para pasar por el largo proceso de aprobación requerido. por un banco. El dinero fuerte es su fuente de financiamiento cuando los bancos no son una opción o el préstamo se necesita en un período corto de tiempo.

Los préstamos de dinero duro son ideales para situaciones como:

  • Arreglar y voltear
  • Préstamos de tierras
  • Préstamos para la construcción
  • Cuando el Comprador tiene problemas de crédito.
  • Cuando un inversor inmobiliario necesita actuar con rapidez.

¿Quién debería utilizar un préstamo de dinero fuerte?

Los inversores inmobiliarios optan por utilizar dinero fuerte por muchas razones diferentes. La razón principal es la capacidad del prestamista de dinero fuerte para financiar el préstamo rápidamente . En la mayoría de las situaciones, los préstamos de dinero fuerte se pueden financiar en una semana. Compare eso con los 30 a 45 días que se necesitan para financiar un préstamo bancario. El proceso de solicitud de un préstamo de dinero fuerte generalmente toma uno o dos días y, en algunos casos, se puede aprobar un préstamo el mismo día . ¡Buena suerte con recibir noticias sobre la aprobación de un préstamo de su banco en la misma semana!

La capacidad de obtener financiación a un ritmo mucho más rápido que un préstamo bancario es una ventaja significativa para un inversor inmobiliario. Especialmente cuando el inversionista inmobiliario está tratando de adquirir una propiedad con muchas ofertas en competencia, un cierre rápido con un préstamo de dinero fuerte llamará la atención del vendedor y diferenciará su oferta del resto de compradores que ofrecen financiamiento convencional lento.

Otra razón por la que un prestatario puede optar por utilizar un préstamo de dinero fuerte es que los bancos lo han rechazado para un préstamo convencional. La vida no siempre sale según lo planeado. Ventas al descubierto, ejecuciones hipotecarias, problemas de crédito … ocurren. Otra cosa importante que los bancos deben ver es el historial de ingresos. Si un prestatario potencial comenzó recientemente un nuevo trabajo, el banco puede denegar la solicitud de préstamo debido a un historial de ingresos insuficiente, incluso si el prestatario tiene un ingreso saludable. Los prestamistas de dinero duro pueden pasar por alto estos problemas siempre que el préstamo sea reembolsado y el prestatario tenga suficiente capital invertido en la propiedad.

Tasas de interés y puntos para préstamos de dinero fuerte

Las tasas de interés y los puntos cobrados por los prestamistas de dinero fuerte varían de un prestamista a otro y también varían de una región a otra. Por ejemplo, los prestamistas de dinero fuerte en California generalmente tienen tasas más bajas que en otras partes del país, ya que California tiene muchas empresas de préstamos de dinero fuerte. El aumento de la competencia conduce a una disminución de los precios.

Los prestamistas de dinero fuerte asumen más riesgos con sus préstamos en comparación con un préstamo bancario convencional. Debido a este mayor riesgo que implica un préstamo de dinero fuerte, las tasas de interés para un préstamo de dinero fuerte serán más altas que las de los préstamos convencionales. Las tasas de interés para los préstamos de dinero fuerte oscilan entre el 10 y el 15%, según el prestamista específico y el riesgo percibido del préstamo. Los puntos pueden oscilar entre el 2 y el 4% del monto total prestado. Las tasas de interés y los puntos pueden variar mucho según la relación préstamo / valor.

Razones entre préstamos de dinero fuerte y valor

El monto del préstamo que el prestamista de dinero fuerte puede prestar se determina mediante la proporción del monto del préstamo dividido por el valor de una propiedad. Esto se conoce como préstamo a valor (LTV). Muchos prestamistas de dinero fuerte prestan hasta un 65 – 75% del valor actual de la propiedad. Algunos prestamistas prestan en función del valor después de la reparación (ARV), que es el valor estimado de la propiedad después de que el prestatario la haya mejorado . Esto crea un préstamo más riesgoso desde la perspectiva del prestamista de dinero fuerte porque la cantidad de capital invertido por el prestamista aumenta y la cantidad de capital invertido por el prestatario disminuye. Este mayor riesgo hará que un prestamista de dinero fuerte cobre una tasa de interés más alta.

Hay algunos prestamistas de dinero fuerte que prestan un alto porcentaje del ARV e incluso financian los costos de rehabilitación. Para empezar, esto puede sonar muy bien desde el punto de vista del prestatario, pero estos tipos de préstamos implican un riesgo mucho mayor y la tasa de interés y los puntos serán MUCHO más altos. Espere entre 15 y 18% de interés y entre 5 y 6 puntos cuando un prestamista financia un préstamo con un pago inicial mínimo o nulo del prestatario. En algunos casos, puede valer la pena que el prestatario pague estas tasas exorbitantes para asegurar el trato si aún puede generar ganancias con el proyecto.

Requisitos del prestatario para préstamos en efectivo

Como se mencionó anteriormente, los prestamistas de dinero fuerte se preocupan principalmente por la cantidad de capital que el prestatario ha invertido en la propiedad que se utilizará como garantía. Están menos preocupados por la calificación crediticia del prestatario. Los problemas en el registro de un prestatario, como una ejecución hipotecaria o una venta al descubierto, pueden pasarse por alto si el prestatario tiene el capital para pagar los intereses del préstamo.

El prestamista de dinero fuerte también debe considerar el plan del prestatario para la propiedad. El prestatario debe presentar un plan razonable que muestre cómo pretende liquidar el préstamo en última instancia. Por lo general, se trata de mejorar la propiedad y venderla u obtener financiamiento a largo plazo más adelante.

Encontrar un prestamista de dinero fuerte con quien trabajar

Hay muchas formas diferentes de encontrar un prestamista de dinero fuerte de buena reputación. Una manera fácil de encontrar un prestamista local de dinero fuerte es buscar en Google [su área] + “prestamistas de dinero fuerte”. Habrá empresas individuales en los resultados de búsqueda, así como listas de prestamistas de dinero fuerte compiladas por otros. Esto proporcionará una buena cantidad de prestamistas para comenzar a contactar y evaluar.

Otra forma de encontrar un prestamista de dinero fuerte es asistiendo a la reunión del club de inversionistas de bienes raíces de su localidad. Estas reuniones de clubes existen en la mayoría de las ciudades y suelen contar con una buena asistencia de prestamistas que buscan establecer contactos con posibles prestatarios. Si no hay prestamistas de dinero fuerte presentes en la reunión, pregunte a otros inversores inmobiliarios si tienen un prestamista de dinero fuerte que puedan recomendar. Los corredores de bienes raíces, los corredores de hipotecas convencionales y otros profesionales de bienes raíces pueden recomendar a un prestamista experimentado. Aproveche su red existente y vea quién es el más recomendado.

Una vez que se ha compilado una lista de algunos prestamistas, es hora de comenzar a contactarlos y encontrar el prestamista más adecuado para financiar su próxima operación.

Conclusión

Con suerte, este artículo le ha proporcionado el conocimiento y la confianza suficientes para considerar un préstamo de dinero fuerte para financiar uno de sus futuros acuerdos inmobiliarios. Las tasas de interés más altas pueden parecer aterradoras al principio, pero los beneficios de obtener un préstamo financiado rápidamente y poder obtener financiamiento cuando todos los bancos han dicho “No” superarán con creces el costo adicional.

Don Hensel ha estado involucrado en el negocio de préstamos de dinero fuerte desde 1979. North Coast Financial y sus afiliadas han financiado más de $ 750 millones en préstamos inmobiliarios de dinero fuerte en California. Estos préstamos han sido garantizados por residencias unifamiliares, residencias multifamiliares, edificios comerciales y terrenos. Don recibió su licenciatura en finanzas de la Universidad de Illinois y su título de MBA en finanzas y contabilidad de la Universidad Northwestern.

North Coast Financial, Inc. es un prestamista de dinero fuerte en San Diego, California, con 35 años de experiencia en préstamos para propiedades en todo el sur de California. Para obtener más información sobre nuestros programas de préstamos o para solicitar un préstamo, comuníquese con Don Hensel.