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¿Cuándo debe refinanciar una casa? Asesor de Forbes

¿Cuándo debe refinanciar una casa? Asesor de Forbes
13 enero, 2021
Category: Para Una Hipoteca

Una casa es la compra más importante que realiza la mayoría de la gente. Al comprar una casa, todos nos vemos enormemente afectados por un factor que en gran medida está fuera de nuestro control: las tasas de interés. Es fácil subestimar el impacto de las diferencias de tasas, ya que a menudo parecen pequeñas: medio por ciento o uno por ciento en algunos casos. A continuación se muestra un gráfico que muestra las tasas de interés en los EE. UU. Durante el último año:

Freddie Mac, Promedio hipotecario de tasa fija a 30 años en los Estados Unidos [MORTGAGE30US], obtenido de FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis, 19 de julio de 2019.

Las tasas promedio para una hipoteca a 30 años alcanzaron un máximo de 4.94% alrededor de noviembre de 2018, y desde entonces han caído a un promedio de 3.81% (y han caído aún más desde que se escribió este artículo). Para ilustrar el impacto, comparemos dos compradores de vivienda que compraron una casa de $ 300,000 en cada uno de estos puntos, haciendo un pago inicial del 20% y pidiendo prestado $ 240,000.

noviembre julio
Monto prestado $ 240 000 $ 240 000
Duración de la hipoteca 30 años 30 años
Tasa de interés 4,94% 3,81%
Mensualidad $ 1,280 $ 1,120
Interés total (más de 30 años) $ 460.651 $ 403,079

Sin tener la culpa, un prestatario principal que cerró en noviembre de 2018 pagará $ 160 más cada mes, y más de $ 57,000 más en intereses totales durante la vida de su hipoteca, que el comprador en julio de 2019.

Si compró una casa en la última década, es probable que esté pagando una tasa de interés más alta que la disponible actualmente. A continuación se muestra la última década de tasas promedio para hipotecas de 15 y 30 años:

Freddie Mac, Promedio hipotecario de tasa fija a 30 años en los Estados Unidos [MORTGAGE30US], obtenido de FRED, Banco de la Reserva Federal de St. Louis, 19 de julio de 2019.

A menos que haya comprado su casa en los primeros meses de 2013, o en el otoño de 2016, es probable que su tasa de interés sea más alta que las tasas actuales. Esto le presenta la oportunidad de refinanciar su hipoteca. Dependiendo de sus objetivos, esto podría llevarlo a ahorrar en los pagos mensuales, ahorrar en los costos generales de intereses o recortar años de la duración de su hipoteca.

Consideraciones para refinanciar una hipoteca

Refinanciar su hipoteca significa que obtiene un nuevo préstamo, su nuevo prestamista paga su préstamo anterior y ahora le debe al nuevo prestamista. Esto es algo que puede tener sentido, especialmente teniendo en cuenta lo bajas que están las tasas de interés hipotecarias ahora. Hay muchos factores a considerar antes de tomar una decisión.

Estudio de caso de refinanciamiento hipotecario

Para pensar en esta decisión, veamos a un prestatario que compró en 2014. Los detalles de la compra de la vivienda son los siguientes:

fecha de compra Julio de 2014
Precio de compra $ 253 000
Monto prestado $ 200 000
Tasa de interés 4,5%
Duración de la hipoteca 30 años
Costo hipotecario mensual $ 1,013
Costo total de la hipoteca (si se paga durante los 30 años completos) $ 364,813

(Para simplificar, omito los impuestos a la propiedad, los seguros, etc., ya que varían significativamente según la ubicación y no se ven afectados por las tasas de interés).

Después de cinco años de pagos mínimos, la deuda hipotecaria total restante a julio de 2019 es de $ 182,315.

Para todas las proyecciones asumiremos que los costos de cierre son el 1% del préstamo o $ 1,823. Esto podría ser mayor o menor dependiendo del prestamista, si el prestatario transfiere estos costos al costo del préstamo y otros factores. A continuación se muestran algunas opciones posibles para este prestatario.

Préstamo actual Opcion A Opción B Opcion C
Años restantes 25 años 30 años 25 años 15 años
Tasa de interés 4,5% 3,81% 3,75% 3,23%
Mensualidad $ 1,013 $ 851 $ 937 $ 1,297
Reembolso total $ 364,813 $ 366,977 $ 341,981 $ 291,054
Meses hasta el punto de equilibrio en los costos de refinanciamiento N / A 11 meses 24 meses 24 meses

Cualquier cosa en negrita es una mejora con respecto a los términos actuales, y cualquier cosa en cursiva es peor que el préstamo actual.

Opción A: nueva hipoteca a 30 años, tasa de interés del 3,81%

Esta opción reduciría los costos hipotecarios mensuales de los propietarios en $ 162.

La desventaja es extender la hipoteca a 30 años. Suponiendo que el propietario no pague más en su hipoteca cada mes, habrá agregado cinco años más hasta quedar libre de hipoteca. También aumentaron sus costos totales de reembolso en poco más de $ 2,000, aunque esa es una pequeña cantidad durante la vida de una hipoteca de 30 años.

Opción B: nueva hipoteca a 25 años, tasa de interés del 3,75%

Las hipotecas más cortas tienen costos de interés más bajos, por lo que es probable que una hipoteca de 25 años experimente una ligera reducción en la tasa de interés en comparación con la de 30 años. Esta opción solo reduce el pago mensual en $ 76, pero ahorra $ 22,832 durante la vigencia del préstamo. También mantiene al prestatario en la misma línea de tiempo para estar libre de hipotecas, lo cual es una gran consideración, especialmente para aquellos que desean estar libres de hipotecas antes de jubilarse.

Opción C: Nueva hipoteca a 15 años, 3,23%

Si se siente bien acerca de cuánto está ahorrando para otros objetivos y tiene el flujo de efectivo para hacerlo, algunas personas pueden querer considerar una hipoteca de 15 años en lugar de 30 años. Puede fijar una tasa de interés más baja. Usando los mismos datos de arriba, actualmente un prestatario con un crédito fuerte puede obtener una tasa tan baja como 3.23%.

Este plan aumentaría su pago mensual requerido en $ 266, a $ 1,279. Sin embargo, también ahorraría $ 73,759 en comparación con la hipoteca actual de 30 años, 4.5%, y estaría libre de hipoteca 10 años antes de la trayectoria actual.

Esto no es para todos. Algunos lectores argumentarán que el rendimiento esperado de las acciones a largo plazo es superior al 4%, por lo que pagar más en su hipoteca es un “mal uso del dinero”, pero esa es una decisión muy personal que rara vez se reduce únicamente a los números. Las casas son compras emocionales y, a veces, hacemos cosas que están “mal” matemáticamente pero que son absolutamente correctas psicológicamente.

Si ya está financiando cuentas de jubilación e inversión a un alto nivel y tiene el flujo de efectivo libre para hacerlo, refinanciar a una hipoteca a 15 años puede ser otra vía para aumentar su patrimonio neto a largo plazo y quizás hacer que la jubilación anticipada sea más factible. .

Analizamos solo tres posibilidades, pero hay muchas otras opciones. Puede refinanciar y sacar un poco de efectivo para destinarlo a otros objetivos. Podría refinanciar a un nuevo 30 años a una tasa más baja, pero siga pagando la misma cantidad que antes. Esto le dará algo entre la opción A y la opción B anteriores.

Al igual que con todas las decisiones sobre finanzas personales, cada persona debe analizar su propia situación y decidir qué compensaciones tienen sentido para ellos. Puede usar una variedad de calculadoras en línea (aquí, y aquí hay algunas buenas) para resolver su propia situación y decidir si el refinanciamiento vale el costo en tiempo y dinero.